Una de las inversiones más importantes en la vida de los ciudadanos es la compra de una vivienda, por lo que sí está pensando en adquirir un inmueble los abogados podemos indicarle todos los pasos que debe seguir. No dude en consultar con nosotros, y ante todo no firme ningún documento sin contar con el asesoramiento adecuado requerido para estos casos, especialmente si se trata de entregar dinero.
Aquí les exponemos los aspectos más importantes a tener en cuenta:
PASOS PRELIMINARES:
Antes de la elaboración de la escritura pública de compraventa se suele firmar un contrato privado entre el comprador y el vendedor, éste documento no es obligatorio que se inscriba en el Registro a pesar de que la ley lo considera válido y obliga a cumplir todo lo que en él se recoja.
Por ello, aunque nosotros, los abogados, no tengamos una intervención directa en el asunto si podemos ayudarle a resolver cualquier duda jurídica que le surja al respecto.
En cuanto al documento privado hay que tener en cuenta algunas cuestiones importantes:
Quién firma por la parte vendedora. En el caso de que venda un promotor ha de firmar el administrador o el apoderado de la sociedad. Si la venta es entre particulares, deben firmar todos los propietarios. Si la vivienda es ganancial o familiar firmarán ambos cónyuges.
Estado de las cargas de la vivienda. Es muy importante comprobar si la vivienda está libre de cargas, es decir, si tiene hipoteca, si pesan embargos sobre ella, o si existe alguna limitación en los estatutos de la comunidad de propietarios. Se puede solicitar directamente al Registro de la Propiedad una nota simple informativa o hacerlo a través de una notaría. Puede darse que haya que solicitar al Ayuntamiento un certificado de legalidad urbanística por si hubiere algún tipo de afectación que no consta en el Registro de la Propiedad.
Cuotas de la comunidad de propietarios. Hay que asegurarse de si la vivienda está al corriente de pagos y gastos pues a veces la ley obliga al comprador a hacerse cargo de ellos.
Precio. Determínelo con claridad, tanto el precio como la forma de pago. No abone cantidades que no estén documentadas.
Arras. En el momento en el que se firma el contrato privado suele darse una cantidad como parte del pago del precio total, o lo que viene a ser lo mismo una “señal”, que vincula a ambas partes. Las más comunes y habituales son las penitenciales, éstas permiten desligarse del contrato antes de la firma de la escritura. En el caso de que el comprador anule el acuerdo perderá la cantidad entregada, si lo hiciera el vendedor éste tendrá que devolver el doble de lo recibido.
Gastos de la compraventa. Si las partes no pactan nada, o si indican en el contrato que sea ¨según la ley¨, se aplicará la legislación de la comunidad autónoma competente. Aun así, en el documento privado se suele pactar quién asume los gastos.
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA.
La escritura pública no es obligatoria para comprar o vender un inmueble, excepto si se contrata un préstamo hipotecario para adquirirlo.
La escritura pública es fehaciente. Los otorgantes declaran ante el notario su voluntad de comprar o vender y las correspondientes condiciones. El notario da fe y proporciona seguridad jurídica mediante la verificación y comprobación de que todos los aspectos se ajustan a la realidad.
TRÁMITES POSTERIORES:
- Pago de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad. Consúltenos los plazos si usted va a realizar personalmente las gestiones para así evitar sanciones o pérdida de derechos.
- Suministros. Poner a su nombre los suministros que afecten a la nueva vivienda.
- Documentación y facturas. Debe reclamar y conservar todos los documentos, justificantes, garantías y facturas originales por si en un futuro le fueran útiles.
GASTOS DERIVADOS DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA:
Minuta notarial: Gastos que facturen los notarios por sus actuaciones.
Minuta registral: Factura del registrador de la propiedad por inscribir la escritura.
Minuta gestoría: Factura del gestor cuando realiza los trámites en el caso de que no decida hacerlos usted mismo.
Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal): Lo paga el vendedor por ley. Puede informarse en el ayuntamiento al que pertenezca la finca.
Otros impuestos: por ley los paga el vendedor.
- IVA: Por una vivienda de nueva construcción tendrá que pagar el 10% IVA sobre el precio de venta. Si se trata de otro tipo de inmueble, el IVA es del 21%.
- AJD: impuesto de Actos Jurídicos Documentados, para una vivienda de nueva construcción su tipo oscila, según comunidad autónoma, entre el 1% y el 1,5%.
- TPO: Si la vivienda es de segunda mano tendrá que pagar el impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo oscila, según la comunidad autónoma entre el 6% y el 10%.
- IRPF: El vendedor deberá tener en cuenta la ganancia patrimonial en su IRPF que puede llegar a ser hasta del 27%.
PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.
Gran cantidad de personas tienen que solicitar un préstamo hipotecario antes de comprar una vivienda.
Antes de solicitar un préstamo hipotecario hay cuatro factores a tener en cuenta:
Decidir qué cantidad pedir. Aparte del precio de compra y teniendo en cuenta los gastos citados anteriormente, no hay que olvidarse de los gastos del préstamo hipotecario, como son la tasación, comisión de apertura, gestoría…
Se recomienda que las cuotas mensuales no superen el 35% de los ingresos de quienes soliciten el préstamo pero pueden variar con los años.
Comparar ofertas de distintas entidades financieras. Habrá que estudiar la información genérica de sus folletos informativos que podrá disponer gratuitamente quien lo solicite. Es importante fijarse en el TAE, que es el tipo de interés anual que se paga en un año, e incluye comisiones que cobra la entidad financiera y los plazos del pago.
Analizar la Ficha de Información Personalizada. En ella se detallarán las condiciones financieras del préstamo que le ofrecen.
Pedir una oferta vinculante. Una vez solicitado el préstamo y realizada la tasación, es recomendable pedir a la entidad financiera una oferta vinculante con todas las condiciones financieras del contrato. Ésta oferta tendrá un plazo no inferior a catorce días naturales desde su fecha de entrega.
Escritura del préstamo hipotecario:
Una vez aceptada la oferta vinculante, la entidad financiera remitirá la documentación al notario para que redacte la escritura de compraventa y la del préstamo hipotecario.
La entrega del préstamo suele producirse de forma simultánea con la firma de la escritura de compraventa.
Tras la firma, se enviara al registro de la propiedad una copia auténtica electrónica autorizada de las escrituras de venta y del préstamo hipotecario.
Cuando se termina de pagar el préstamo sólo es necesaria la escritura pública de cancelación de la hipoteca. La firmarán solo los representantes de la entidad financiera a solicitud del deudor y una vez firmada se inscribe en el Registro de la Propiedad.
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